Ejendomsinvestering for begyndere (2024)

Forskellige former for ejendomsinvestering

Det første, du skal finde ud af, er, hvilken form for ejendomsinvestering du ønsker at foretage. Vil du købe en ejendom for at udleje den, eller er det for at sælge ejendommen igen? Skal det være en lejlighed, et hus, et sommerhus eller en erhvervsbygning, og hvor i landet skal den ligge? Herefter skal du naturligvis har regnet på, dels om du kan skaffe det nødvendige beløb, og dels om det forventede afkast står mål med det beløb, du investerer. Oveni kommer det juridiske. Du skal have styr på, hvilke betingelserne der gælder, når du lejer ud, så som hvor meget du må tage i husleje.

Kortsigtet ejerskab

Måske er du en af de mange, der er blevet inspireret til at prøve kræfter med ejendomsinvestering efter at have set Property Wars på Discovery Channel. Her byder en række aggressive ejendomsinvestorer på ejendomme, som de kun har set udefra i noget, der minder om en tvangsauktion – hvorefter de istandsætter ejendommen og sælger den igen kort efter. Ofte med stor profit, men også nogle gange med store tab, da de ikke kan se, om der er køkken og bad installeret, om ejendommen er ved at blive spist op af termitter, eller at der er hul i taget.

Jeg vil aldrig anbefale dig at købe for at en ejendom i stand og sælge igen lige efter, medmindre du altså er håndværker. Det er risikabelt og kræver, at du har hænderne skruet rigtigt på. Desuden kan du aldrig med sikkerhed vide, om du kan komme af med det nyrenoverede hus – eller bare få den pris for det, der står mål med købspris og den tid og penge, som du har lagt i renoveringen. Derfor er alle mine ejendomsinvesteringer langsigtede og med et fornuftigt afkast. Det kræver til gengæld en del kapital, for ud over at have pengene til at købe ejendommene for skal du også have råd til at holde dem, indtil de er solgt og til eventuelt at tabe store beløb på nogle af ejendommene.

Risikoen er mindre i Danmark, da du altid kan inspicere et hus inden en tvangsauktion. Jeg kender da også flere, der har haft succes med at istandsætte 1-2 huse, som de har købt på tvangsauktion og efterfølgende solgt igen. Men der er også kommet mere konkurrence på området, og det er blevet sværere at finde de gode tilbud på tvangsauktioner.

Hvis du hellere vil investere i ejendomme fra din computer, så er det blevet attraktivt at investere gennem crowdfunding. Her låner du din penge ud til virksomheder, som bygger ejendomme. På den måde kan du tjene gode penge på byggemarkedet, uden at du skal ud og lægge alle pengene selv. Du kan investere i helt små beløb og derfor er det et sted, som er godt at starte med.

Langsigtet udlejning

At købe fast ejendom for at udleje det er den model, de fleste benytter. Her kan du skabe et årligt udbytte gennem indtægten fra huslejen, og samtidig på sigt forvente et pænt afkast gennem en stigning i ejendomspriserne. Da det er en langsigtet investering, er du ikke afhængig af prissvingninger og nedgang på ejendomsmarkedet. Så længe ejendommen er udlejet, tjener du stadig penge.

Jeg har mødt investorer, der kun ville investere i nyere lejligheder i Indre København, og jeg har også mødt investorer, der kun ville investere i B2B lokaler. Det er helt op til dig, hvad du foretrækker, men den letteste måde at komme i gang på er at investere i billige lejligheder i områder med mange studerende. Kig på befolkningstilvæksten for området igennem de sidste 10 år for at sikre dig, at det ikke er et område der er på tilbagetog, og se derefter på uddannelsesmulighederne i området.

Når du har udset dig et egnet område, skal du så begynde at lede efter de gode handler. Her kommer juraen indover og kan potentielt spænde ben for dig. Du skal for eksempel være sikker på, at du har lov til at tage en husleje, der dækker dine udgifter. Lejeloven er ret striks, så derfor nytter det ikke, hvis du køber en ejendom eller blot en lejlighed, som du taber penge på at leje ud.

Det er i reglen altid en god ide at finde en revisor, der kan hjælpe med regnestykket, og en jurist med styr på lejeloven, der kan tjekke det juridiske og hjælpe med købet og lejekontrakten, når du har overtaget boligen. Derudover skal ejendommen sandsynligvis også istandsættes og klargøres, inden den kan udlejes. Det skal der også være penge til, for kan du ikke selv gøre dette, bliver det hurtigt en dyr fornøjelse.

Mit mål med en ejendom er et årligt afkast på 10% samt en opsparing på 2% til uforudsete udgifter efter alt er betalt. Jeg afdrager realkreditlånet over 10 år og investerer altid selv 30-40% plus alle stiftelsesomkostninger i ejendommen, så jeg sidder med 60-70% belåning. Hvis ejendommen ikke kan opfylde dette, leder jeg videre efter en ny ejendom i samme område. Mit mål er at have 5-10 lejligheder i samme område, inden jeg skifter til et andet område for at kunne få nogle fordele i forhold til vedligeholdelse.

Risikoen ved denne strategi er, at det kan være svært at sælge lejlighederne igen, da de ligger udenfor de helt store byer. Til gengæld kan jeg få en god forretning på den primære drift, og jeg kan ret hurtigt investere i mange små lejemål frem for et enkelt stort lejemål, der ville gøre investeringen mere risikabel.

Du kan altid starte med crowdfunding ejendomme og så rykke disse penge over i din egen pulje løbende. For den store fordel ved crowdfunding er, at du får et godt afkast for dine penge og du investerer stadigvæk i boligmarkedet.