Boliglån (2025)

Realkredit-, bank- og pantebrevslån

Som jeg fortalte i sidste afsnit er der overordnet tre låneformer når det drejer sig om at låne til fast ejendom. Det er:

• Banklån
• Realkreditlån
• Pantebrevslån

Det mest almindelige er at låne størstedelen med et realkreditlån og supplere op med banklånet, men der kan være flere årsager til at det ikke er den sammensætning der er bedst for dig. Derfor gennemgår jeg herunder hver af de tre låneformer.

Banklån

Da man kun kan låne imellem 0-80% af boligens værdi som realkredit har mange behov for at optage et ekstra lån. Det kunne være et banklån som er den mest almindelige måde at finansiere det manglende beløb.

Banklånet er kort sagt et lån fra banken som også får pant i ejendommen. I forbindelse med en tvangsauktion vil banken dog først få deres penge efter realkreditinstitutionen og da risikoen dermed er større er renten det også.

I modsætning til realkreditlånet kan banken også kræve et banklån indfriet før tid, hvis f.eks. din økonomi ændrer sig eller banken skal øge deres forhold imellem indestående og udlån.

Renten afgøres af, hvordan markedsrenten er, men desuden vil det også omhandle din generelle økonomi. En stikprøve fra Bolius viste, at boliglånsrenten kunne svinge fra 3-11%.

Forskellen på realkreditlån og boliglån er også grunden til, at mange er begyndt med et afdragsfrit realkreditlån, så de kan betale mere af på deres dyre boliglån. Det er en god og fornuftig måde at gøre det på, da man altid skal betale sit dyre lån af først.

Er der et alternativ til boliglån?

I stedet for et boliglån kan du også overveje andre lånetyper, hvor du kan bruge pengene til din udbetaling til din bolig. Med nye muligheder som f.eks. Bank Norwegian kan du få et lån fra 7%. Til gengæld er der ingen krav til, hvad du bruger lånet på, så du kunne bruge på andre udbetalinger også. På den måde kan du samle alt din gæld, så du slipper for at betale høje renter.

Det kommer an på din rente i banken, men det kan også være, at du slet ikke kan låne penge i banken og her er online banker et godt alternativ til dig. Du kan altid bruge vores sammenligningsværktøj til at finde de bedste priser, når det kommer til boliglån.

I sidste ende bør du altid sammenligne alle lån overfor hinanden, da det handler at finde den bedst mulige rente med god fleksibilitet. Se mere fra Bank Norwegian her.

Realkreditlån

I modsætning til et banklån er et realkreditlån er bundet op på obligationer, dvs. når du låner penge til din bolig, så oprettet realkreditinstituttet en obligation på dine vegne, som de så sælger på markedet. Det er udbud og efterspørgsel, som afgør renten på dit lån. Det er de færreste almindelige boligejere, som interesserer sig for, hvorfor de kan få et billigt realkreditlån, men grunden er simpelthen, at dit lån er en relativ sikker investering for dem, som i sidste ende låner dig penge. Hvis din rente er høj, er det, fordi marked ikke længere vurderer det ligeså sikkert. Når renten er lav, skyldes det, at lånegiver anser det for sikkert at låne penge ud til boligejere. Det er grunden til, at realkreditrenten er lav, når hele samfundet er i økonomisk fremgang. Dvs. almindelige husejere går op i realkredit kurser, og derfor er det altid et segment i TV-avisen.

Grunden til, at alle boligejere taler om realkreditlån er, at det klart er den billigste måde at låne til din bolig på. Dvs. at når du skal låne penge, så skal du have et realkreditlån, fordi det simpelthen er den billigste måde at låne penge på til en bolig. Du kan kun optage realkreditlån, når du skal købe fast ejendom.

Realkreditlån opdeles normalt i to undertyper som jeg forklarer herunder:

Fastforrentet realkreditlån

Et fastforrentet lån er et realkreditlån, hvor renten ikke ændrer sig. Det betyder, at du ved, hvad din rente bliver i hele låneperioden, som typisk er 30 år. Renten på fastforrentet lån vil ofte være højere end på et flexlån, da realkreditforeningen giver dig en rente, som du kan være sikker på. Dvs. at de taber penge, hvis renten pludselig stiger, da de ikke kan sætte din lånerente op.

Det har fået nogle økonomer til at sige, at et fastforrentet lån er det bedste lån. Men det er svært at gøre sig klog på, da et fastforrentet lån kan ende med at koste dig mange penge over 30 år, hvis renten ender med at falde.

En god tommelfingerregel er, at hvis realkredit kurser allerede er lave, så er det en god idé at acceptere en lidt højere rente og få et fastforrentet lån. Når realkreditrenten er lav, kan den stort set kun gå opad, og der er ingen grund til at spekulere i om renten falder.

Fordele ved fastforrentet lån

• Du ved, hvad din rente er.
• Du behøver ikke følge med i realkredit kurser.
• Du ved, hvad du skal betale i afdrag hver måned.
• Du har fuld overblik over, hvornår du er gældsfri.

Ulemper ved fastforrentet lån

• Du får ikke gavn af en lavere realkreditrente.
• Du betaler en højere rente end ved flexlån.

Flexlån

Du har sikkert hørt om flexlån i finansnyhederne, men det bliver ikke altid kaldt for flexlån. Det kaldes også for rentetilpasningslån eller tilpasningslån. Rentetilpasningslån forklarer meget godt, hvad et flexlån er. Det er et lån, som bliver tilpasset efter markedet. Da lånegiver ved, at de kan hæve renten, hvis den stiger, så kan de også give dig en bedre rente end ved fastforrentet lån. Det gør, at du kan spare mange penge, hvis du mener, at det fortsætter med at være gode tider.

Du kan godt starte med et flexlån og gøre brug af den lave rente og så omlægge dit lån senere til et fastforrentet lån, hvis du mener, at nu kan det ikke fortsætte. Det er klart, at der ikke er nogle garanti for, om det kommer til at gå godt eller dårligt.

Der er mange, som mener, at de kan garantere dig, om renten går op eller ned. Men tænk over hvordan det gik med alle disse eksperter under sidste krise. Problemet er, at du aldrig ved, hvem du skal lytte til, så det er vigtigt, at din økonomi er gearet til en højere rente, hvis du vælger et flexlån.

Flexlån er anderledes end fastforrentet lån i den forstand, at du ikke ved, hvad din ydelse er hver måned. Du ved, hvad du betaler i afdrag, men hvad du betaler i rente kommer helt an på realkredit kurser. Flexlån kan være et fornuftigt valg, hvis du har råd til at afdrage ekstra hver måned, da du så udnytter den lave rente optimalt.

Det kan ramme hårdt, hvis samfundet går ind i lavkonjunktur, hvis du har et flexlån. Det skyldes, at samtidig med at realkredit kurser stiger, så har du også større risiko for at miste dit job. Det er her, at mange bliver fanget. For hvis du har udregnet, at du har råd til x antal rentestigning med dit nuværende job, og du pludselig mister det, så er du i alvorlige problemer. Når realkreditrenten stiger, vil der typisk være krise i samfundet, og dermed har du også større risiko for at miste dit job. Derfor kan det være en god idé at basere sine udregninger på, at du er på dagpenge. Så er du i hvert fald på den sikre side.

Fordele ved flexlån

• Du får den laveste rente.
• Du kan afdrage dit lån hurtigere (hvis renten ikke stiger)

Ulemper ved flexlån

• Du er udsat overfor rentestigninger.
• Du skal følge med i realkredit kurser.
• Du er mere udsat overfor konjunkturer.

Pantebrevslån

Et pantebrevslån er i modsætning til et bank- eller realkreditlån et privat lån. Pantebrevslånet har tidligere været en udbredt finansieringsform til boligkøb, men i takt med at realkreditlån blev mere udbredt forsvandt det næsten.

Efter finanskrisen har der været store området hvor bankerne, realkreditinstitutterne eller begge simpelthen ikke har ønsket at yde finansiering til boligkøb i. Det har åbnet markedet for private investorer også er motiveret af de lave renter i banken og gerne vil have deres penge ud og arbejde. På samme tid er der blomstret flere digitale platforme op der har gjort det mere gennemsigtigt at finde og optage pantebrevslån.

Som oftest er det kun interessant at se på pantebrevslån hvis:

• Sælger tilbyder dig som køber at finansiere hele eller dele af købet til en lav rente igennem et pantebrevslån.
• Du ikke kan låne igennem realkredit og har forespurgt hos alle realkreditinstitutterne.

Årsagen er simpel: Renten på pantebrevslån er normalt højere end både realkreditlån og banklån.

I dette afsnit gennemgår jeg de mest almindelige forhold man skal være opmærksom på når man ser på pantebrevslån.

Hvad er et pantebrev?

Hvis du normalt lånte penge af en privatperson ville man lave et gældsbrev med betingelserne, men problemet med et gældsbrev er at man som lånegiver prioteres på lige fod med alle andre almindelige kreditorer hvis personen ikke betaler og går personligt konkurs. Med et pantebrev der er tinglyst vil man have pant i ejendommen og vil altså kunne få pengene fra salget af ejendommen inden de andre kreditorer skal have deres penge.

Det koster 1660,- i gebyr samt 0,6% af lånebeløbet at tinglyse et pantebrev og pengene går direkte til staten. Det gælder både for private investorer, selskaber og banker der tilbyder pantebrevslån. I tinglysningen vil betingelserne i lånet som renter, lånebeløb o.lign. også være noteret.

Forskellige typer pantebrevslån

Der er flere forskellige pantebrevstyper, men de to man som boligkøber skal kende til er:

Sælgerpantebrev

Et sælgerpantebrev var tidligere meget populært og det figurerer stadig især til andelsboliger, fritidsboliger og imellem ejendoms investorer. Et sælgerpantebrev er som navnet antyder et lån fra sælger til køber. Sælger har måske betalt alle lån i huset og sidder derfor gældfri og kan derfor vælge at låne køber hele eller dele af købssummen som pantebrev. Man kan selv på tinglysning.dk slå op hvor meget sælger skylder i ejendommen og på den måde foreslå et sælgerpantebrev hvis man kan se at sælger ikke skylder noget i ejendommen.

Sælgerpantebreve kan godt sælges videre til 3. part og sælgeren i en ejendomshandel kan derfor vælge at sælge det videre for at indkassere pengene. Typisk til kurs 90-95 alt afhængigt af situationen.

Realkreditpantebrev

Den tidligere omtalte form for pantebreve hvor du låner beløbet af en privat investor, et selskab eller banken.