Boliglån ⇒ Lær alt om lån til fast ejendom her

Når boligen skal købes er det sjældent kontant og man er derfor nødt til at gå ud og optage en eller flere former for boliglån for at finansiere købet. Det er ofte mange penge det drejer sig om og derfor er det også vigtigt, at du tager den rette beslutning når den måske største gældspost du nogensinde kommer til at have skal optage. I denne artikel vil jeg guide dig igennem mulighederne, reglerne og vise hvordan du beregner og udvælger det bedste boliglån til dig. Hvad enten du er ved at investere i en ejendom, købe dit første hus eller kigge på sommerhus så finder du hjælp i denne artikel. I alle tilfælde handler det nemlig om at kende reglerne og mulighederne og få de bedst mulige vilkår for dig. Artiklen er delt op i forskellige afsnit og det er sikkert ikke alle der er relevante for dig, du kan derfor i oversigten herunder gå direkte til det afsnit der passer til din situation. Reglerne for lån til fast ejendom Man siger at der er penge i mursten og faktisk har en gennemsnitlig dansk familie over 750.000,- i friværdi, en formue der er tæt på at være lige så stor som den gennemsnitlige pensionsformue. Før du kan begynde din opsparing i mursten skal du dog have styr på reglerne for lånene og de afhænger primært af om det er et fritidsejendom, en ejerbolig eller en andelsbolig du vil købe. Ud over det er det vigtigt at få styr på de tre muligheder for boliglån der som udgangspunkt er: BanklånRealkreditlånPantebrevslån De tre lånetyper vil jeg gennemgå i dybden i næste afsnit, men de vil også blive nævnt i dette afsnit. Hvor meget kan jeg låne? Det er som udgangspunkt ikke altid muligt at låne alle pengene til at købe en bolig, men præcis hvor meget du kan låne og hvor meget af det du kan låne som realkreditlån er i stor grad afhængigt af hvilken type ejendom du køber. Lovmæssigt er satserne de samme for køb til dig selv og køb til ejendomsinvestering, men banken kan godt finde på at stille højere krav til dig hvis du låner til ejendomsinvestering. Tabel for hvor meget af købsprisen du samlet kan låne Reglerne for lån til andelsbolig blev ændret d. 1. juli 2018 og loven fastsætter ikke en konkret belåningsgrænse men skriver: “Andelsboligkøber skal selv lægge en passende udbetaling af købesummen” hvilket vil sige at alt efter din økonomi ser jeg bankerne kræve 5-20% i egenbetaling. Tabel for hvor meget du kan låne som realkreditlån Kan jeg slippe udenom egenfinansieringen? Reglen om at du som køber skal lægge 5% i egenfinanciering ved køb af ejer- eller fritidsboliger er lavet for at bremse den himmelflugt boligpriserne er på vej på. Reglen blev indført i 2015, men hvad mange ikke ved er at du faktisk godt kan omgå den. Reglen hedder nemlig blot at banken ikke må yde dig lånet hvis de er bekendt med at låneoptagelsen sker med henblik på køb af fast ejendom. Køber du en lejlighed i København til 5 mio. er de 5% pludseligt 250.000,- og oveni det beløb kommer det du skal bruge på flytning, istandsættelse o.lign. Selvom du har en god løn er det et meget stort beløb at spare op. Jeg har herunder opsat 3 muligheder til hvordan du helt lovligt kan financiere de sidste 5% til din drømmebolig. Lån igennem familie der måske har en friværdi eller en likvid opsparing.Lån igennem en anden bank, banken må dog ikke vide at låneoptagelsen sker med henblik på køb af fast ejendom.Lån igennem en 3. part der yder lån med en højere rente og afbetal det hurtigt. Det kan være at du kan låne til en rente på 5-8% og afbetale lånet over 1-3 år. Husk dog at få det ind i dit budget at du skal tilbagebetale dette lån. Det kan være at du f.eks. skal vælge at realkreditlånet er afdragsfrit de første 5 år for at have midlerne til hurtigt at afbetale dette lån. Hvor hurtigt skal du betale dit boliglån af? De mest almindelige realkreditlån varer i 30 år, men du er altid velkommen til at betale dem hurtigere af. Hvis du betaler mere af hver måned, så vil du afdrage mere på lånet, og dermed vil du løbende skulle betale færre penge i renter. Dermed ender du med at betale dit lån endnu hurtigere tilbage. Ofte anbefales det, at du optager et 30. års realkreditlån, og hvis du har foretaget et dyrere boliglån, f.eks. banklån, til udbetaling, så skal du betale det hurtigt af i stedet for. Det er altid en fordel at betale de lån af med den højeste rente. Når du kun skylder dit realkreditlån, kan du begynde at afdrage hurtigere på det, men du skal finde ud af, om renten faktisk er så lav, at det bedre kan betale sig for dig at investere pengene i stedet. Realkreditlån er en ufattelig billig måde at låne penge på, så hvis du bruger dine penge til investering, så kan det sjældent betale sig at afbetale hurtigt. I sidste ende er det dig, der skal afgøre alle disse ting for din egen økonomi. Der findes masser af rådgivere derude, men det hele er dit ansvar. Lyt til eksperter og træf så din egen beslutning. Det er også muligt at omlægge sit lån, hvis realkredit kurser har ændret sig. Ved en omlægning af dit lån kan du nogle gange spare mange penge i det lange løb, da du betaler dit lån tilbage over 30 år. Hvis du allerede har betalt af for de første 10 år, kan du omlægge dit lån og låne nye 30 år. På den måde kan du få penge til investering til en meget lav rente. Realkredit-, bank- og pantebrevslån Som jeg fortalte i sidste afsnit er der overordnet tre låneformer når det drejer sig om at låne til fast ejendom. Det er: BanklånRealkreditlånPantebrevslån Det mest almindelige er at låne størstedelen med et realkreditlån og supplere op med banklånet, men der kan være flere årsager til at det ikke er den sammensætning der er bedst for dig. Derfor gennemgår jeg herunder hver af de tre låneformer. Banklån Da man kun kan låne imellem 0-80% af boligens værdi som realkredit har mange behov for at optage et ekstra lån. Det kunne være et banklån som er den mest almindelige måde at finansiere det manglende beløb. Banklånet er kort sagt et lån fra banken som også får pant i ejendommen. I forbindelse med en tvangsauktion vil banken dog først få deres penge efter realkreditinstitutionen og da risikoen dermed er større er renten det også. I modsætning til realkreditlånet kan banken også kræve et banklån indfriet før tid, hvis f.eks. din økonomi ændrer sig eller banken skal øge deres forhold imellem indestående og udlån. Renten afgøres af, hvordan markedsrenten er, men desuden vil det også omhandle din generelle økonomi. En stikprøve fra Bolius viste, at boliglånsrenten kunne svinge fra 3-11%. Forskellen på realkreditlån og boliglån er også grunden til, at mange er begyndt med et afdragsfrit realkreditlån, så de kan betale mere af på deres dyre boliglån. Det er en god og fornuftig måde at gøre det på, da man altid skal betale sit dyre lån af først. Er der et alternativ til boliglån? I stedet for et boliglån kan du også overveje andre lånetyper, hvor du kan bruge pengene til din udbetaling til din bolig. Med nye muligheder som f.eks. Bank Norwegian kan du få et lån fra 7%. Til gengæld er der ingen krav til, hvad du bruger lånet på, så du kunne bruge på andre udbetalinger også. På den måde kan du samle alt din gæld, så du slipper for at betale høje renter. Det kommer an på din rente i banken, men det kan også være, at du slet ikke kan låne penge i banken og her er online banker et godt alternativ til dig. Du kan altid bruge vores sammenligningsværktøj til at finde de bedste priser, når det kommer til boliglån. I sidste ende bør du altid sammenligne alle lån overfor hinanden, da det handler at finde den bedst mulige rente med god fleksibilitet. Se mere fra Bank Norwegian her. Realkreditlån I modsætning til et banklån er et realkreditlån er bundet op på obligationer, dvs. når du låner penge til din bolig, så oprettet realkreditinstituttet en obligation på dine vegne, som de så sælger på markedet. Det er udbud og efterspørgsel, som afgør renten på dit lån. Det er de færreste almindelige boligejere, som interesserer sig for, hvorfor de kan få et billigt realkreditlån, men grunden er simpelthen, at dit lån er en relativ sikker investering for dem, som i sidste ende låner dig penge. Hvis din rente er høj, er det, fordi marked ikke længere vurderer det ligeså sikkert. Når renten er lav, skyldes det, at lånegiver anser det for sikkert at låne penge ud til boligejere. Det er grunden til, at realkreditrenten er lav, når hele samfundet er i økonomisk fremgang. Dvs. almindelige husejere går op i realkredit kurser, og derfor er det altid et segment i TV-avisen. Grunden til, at alle boligejere taler om realkreditlån er, at det klart er den billigste måde at låne til din bolig på. Dvs. at når du skal låne penge, så skal du have et realkreditlån, fordi det simpelthen er den billigste måde at låne penge på til en bolig. Du kan kun optage realkreditlån, når du skal købe fast ejendom. Realkreditlån opdeles normalt i to undertyper som jeg forklarer herunder: Fastforrentet realkreditlån Et fastforrentet lån er et realkreditlån, hvor renten ikke ændrer sig. Det betyder, at du ved, hvad din rente bliver i hele låneperioden, som typisk er 30 år. Renten på fastforrentet lån vil ofte være højere end på et flexlån, da realkreditforeningen giver dig en rente, som du kan være sikker på. Dvs. at de taber penge, hvis renten pludselig stiger, da de ikke kan sætte din lånerente op. Det har fået nogle økonomer til at sige, at et fastforrentet lån er det bedste lån. Men det er svært at gøre sig klog på, da et fastforrentet lån kan ende med at koste dig mange penge over 30 år, hvis renten ender med at falde. En god tommelfingerregel er, at hvis realkredit kurser allerede er lave, så er det en god idé at acceptere en lidt højere rente og få et fastforrentet lån. Når realkreditrenten er lav, kan den stort set kun gå opad, og der er ingen grund til at spekulere i om renten falder. Fordele ved fastforrentet lån Du ved, hvad din rente er.Du behøver ikke følge med i realkredit kurser.Du ved, hvad du skal betale i afdrag hver måned.Du har fuld overblik over, hvornår du er gældsfri. Ulemper ved fastforrentet lån Du får ikke gavn af en lavere realkreditrente.Du betaler en højere rente end ved flexlån. Flexlån Du har sikkert hørt om flexlån i finansnyhederne, men det bliver ikke altid kaldt for flexlån. Det kaldes også for rentetilpasningslån eller tilpasningslån. Rentetilpasningslån forklarer meget godt, hvad et flexlån er. Det er et lån, som bliver tilpasset efter markedet. Da lånegiver ved, at de kan hæve renten, hvis den stiger, så kan de også give dig en bedre rente end ved fastforrentet lån. Det gør, at du kan spare mange penge, hvis du mener, at det fortsætter med at være gode tider. Du kan godt starte med et flexlån og gøre brug af den lave rente og så omlægge dit lån senere til et fastforrentet lån, hvis du mener, at nu kan det ikke fortsætte. Det er klart, at der ikke er nogle garanti for, om det kommer til at gå godt eller dårligt. Der er mange, som mener, at de kan garantere dig, om renten går op eller ned. Men tænk over hvordan det gik med alle disse eksperter under sidste krise. Problemet er, at du aldrig ved, hvem du skal lytte til, så det er vigtigt, at din økonomi er gearet til en højere rente, hvis du vælger et flexlån. Flexlån er anderledes end fastforrentet lån i den forstand, at du ikke ved, hvad din ydelse er hver måned. Du ved, hvad du betaler i afdrag, men hvad du betaler i rente kommer helt an på realkredit kurser. Flexlån kan være et fornuftigt valg, hvis du har råd til at afdrage ekstra hver måned, da du så udnytter den lave rente optimalt. Det kan ramme hårdt, hvis samfundet går ind i lavkonjunktur, hvis du har et flexlån. Det skyldes, at samtidig med at realkredit kurser stiger, så har du også større risiko for at miste dit job. Det er her, at mange bliver fanget. For hvis du har udregnet, at du har råd til x antal rentestigning med dit nuværende job, og du pludselig mister det, så er du i alvorlige problemer. Når realkreditrenten stiger, vil der typisk være krise i samfundet, og dermed har du også større risiko for at miste dit job. Derfor kan det være en god idé at basere sine udregninger på, at du er på dagpenge. Så er du i hvert fald på den sikre side. Fordele ved flexlån Du får den laveste rente.Du kan afdrage dit lån hurtigere (hvis renten ikke stiger) Ulemper ved flexlån Du er udsat overfor rentestigninger.Du skal følge med i realkredit kurser.Du er mere udsat overfor konjunkturer. Pantebrevslån Et pantebrevslån er i modsætning til et bank- eller realkreditlån et privat lån. Pantebrevslånet har tidligere været en udbredt finansieringsform til boligkøb, men i takt med at realkreditlån blev mere udbredt forsvandt det næsten. Efter finanskrisen har der været store området hvor bankerne, realkreditinstitutterne eller begge simpelthen ikke har ønsket at yde finansiering til boligkøb i. Det har åbnet markedet for private investorer også er motiveret af de lave renter i banken og gerne vil have deres penge ud og arbejde. På samme tid er der blomstret flere digitale platforme op der har gjort det mere gennemsigtigt at finde og optage pantebrevslån. Som oftest er det kun interessant at se på pantebrevslån hvis: Sælger tilbyder dig som køber at finansiere hele eller dele af købet til en lav rente igennem et pantebrevslån.Du ikke kan låne igennem realkredit og har forespurgt hos alle realkreditinstitutterne. Årsagen er simpel: Renten på pantebrevslån er normalt højere end både realkreditlån og banklån. I dette afsnit gennemgår jeg de mest almindelige forhold man skal være opmærksom på når man ser på pantebrevslån. Hvad er et pantebrev? Hvis du normalt lånte penge af en privatperson ville man lave et gældsbrev med betingelserne, men problemet med et gældsbrev er at man som lånegiver prioteres på lige fod med alle andre almindelige kreditorer hvis personen ikke betaler og går personligt konkurs. Med et pantebrev der er tinglyst vil man have pant i ejendommen og vil altså kunne få pengene fra salget af ejendommen inden de andre kreditorer skal have deres penge. Det koster 1660,- i gebyr samt 0,6% af lånebeløbet at tinglyse et pantebrev og pengene går direkte til staten. Det gælder både for private investorer, selskaber og banker der tilbyder pantebrevslån. I tinglysningen vil betingelserne i lånet som renter, lånebeløb o.lign. også være noteret. Forskellige typer pantebrevslån Der er flere forskellige pantebrevstyper, men de to man som boligkøber skal kende til er: Sælgerpantebrev Et sælgerpantebrev var tidligere meget populært og det figurerer stadig især til andelsboliger, fritidsboliger og imellem ejendoms investorer. Et sælgerpantebrev er som navnet antyder et lån fra sælger til køber. Sælger har måske betalt alle lån i huset og sidder derfor gældfri og kan derfor vælge at låne køber hele eller dele af købssummen som pantebrev. Man kan selv på tinglysning.dk slå op hvor meget sælger skylder i ejendommen og på den måde foreslå et sælgerpantebrev hvis man kan se at sælger ikke skylder noget i ejendommen. Sælgerpantebreve kan godt sælges videre til 3. part og sælgeren i en ejendomshandel kan derfor vælge at sælge det videre for at indkassere pengene. Typisk til kurs 90-95 alt afhængigt af situationen. Realkreditpantebrev Den tidligere omtalte form for pantebreve hvor du låner beløbet af en privat investor, et selskab eller banken. Vælg det rette boliglån Det er ofte svært at vælge boliglån, for det er intet rigtigt eller forkert. Det handler om at kende mulighederne, kende ens egen økonomi og se på ens risikovillighed. Det er sjældent en beslutning du selv kan foretage, men med hjælp fra din partner, banken og måske en uvildig rådgiver skulle det være muligt at finde frem til hvad der er bedst. Og som med så meget andet, så er det vigtigt at vælge et lån hvor du også kan sove trygt om natten, det hjælper ikke at vælge et flekslån hvis du ved at økonomien ikke hænger sammen hvis renten om 5 år er 5-6%. Så skal man vælge et fastforrentet lån og måske købe noget billigere, eller have is i maven og omlægge lånet inden du rammer smertegrænsen hvis det trækker den vej. Overvåg dit boliglån Da du købte dit hus, optog du sikkert et realkreditlån, på enten 20 eller 30 år. Det er helt almindeligt, der er nemlig idag optaget over 1.7 mio. realkreditlån i Danmark. Efter købet har du sikkert primært fokuseret på, at få tilbage betalt det dyre banklån hurtigst muligt, men har du husket at se på dit realkreditlån? De fleste glemmer det hurtigt, da det har den lange løbetid, og betaler ofte bare de månedlige afdrag, men der kan være mange penge at spare ved at omlægge det, når renten er lav. Et lån på 1 mio. som løber over 30 år og med en rente på 3%, vil koste 517.000 i renter. Omlægges det efter 5 år, til et lån med 2% i rente, vil du spare næsten 160.000 i renteudgifter. Eller du kunne vælge at betale lånet af, 5 år hurtigere, til samme ydelse og dermed spare endnu mere. At udregne et realkreditlån er desværre ikke helt så simpelt, som ovenstående, da der er stiftelsesomkostninger, biddragssatser, muligheden for variable renter og meget mere. Dette kan være årsagen til at mange ikke får set på det, da det simpelthen kan virke uoverskueligt. Jeg har altid selv været lidt sparsommelig, hvorfor jeg, efter vi havde købt vores første hus, satte mig og udregnede mulighederne for omlægning af realkreditlånet, med et par års mellemrum, altså hvis renterne så lavere ud ift. da vi optog lånet. Det er heldigvis blevet lettere idag, og selvom det sikkert ikke er populært hos realkredit udbyderne, er der kommet en gratis service, som kan overvåge dit lån og give dig besked, hvis der kommer et billigere alternativ. Automatisk overvågning af mit realkreditlån – Ja Tak! Hvis du selv, som jeg gjorde, skulle sidde og beregne prisen for omlægning til alle kreditforeninger, kan du godt sætte kryds i kalenderen en hel dag, men det behøver du heldigvis ikke, der er nemlig en anden løsning. Løsningen hedder Lånetjek.dk. En hjemmeside startet af Martin Ridel, som har 12 års baggrundserfaring fra bankverdenen, inden han startede som realkreditrådgiver. Jeg har selv haft glæden af at tale med Martin og det er en mand, der elsker at gøre bankverdenen lettere for dig som forbruger, en person der brænder for det han laver og ikke bare er i det for pengene. Det bedste af det hele? Servicen er gratis, så du har intet at miste. Jeg har selv skrevet mig op og vil, i det følgende, forsøge at beskrive lidt mere om de 2 services Lånetjek.dk tilbyder. 1. Få et lånetjek nu Den første service er at du, på 5 minutter, kan få tjekket dit boliglån. Det gør du ved at foretage et lånetjek. Du indtaster blot din adresse, hvorefter hjemmesiden indhenter informationer om dine lån i boligen, fra tinglysningen, samt værdien af din ejendom, fra det offentlige ejendomsregister. Det giver en indledende beregning, som er en god indikator for om der ligger en stor besparelse netop nu. Der er dog en række forhold den ikke medregner, som omkostningerne ved omlægning, ekstraordinære indbetalinger på dit lån og en række andre faktorer. Det er til gengæld ting som deres anden gratis service, låneovervågning kan indregne. 2. Overvåg dit lån og få besked, hvis det kan svare sig at omlægge Ville du ikke ønske at du automatisk fik besked, hvis det kunne betale sig at omlægge dit boliglån? Eller hvis du fik en liste, et par måneder inden du skulle omlægge dit F5 lån? Det kan du nu med låneovervågning. Her findes to udgaver. En Basis, som månedligt går ind og tjekker dit realkreditlån, gratis. Men de har også en Plus version, der tilbyder daglig, frem for månedlig, overvågning, personlig rådgivning samt opsætning og hjælp til en række avancerede forhold til 195,- i måneden. Jeg benytter selv den gratis version og vil jeg fortælle lidt mere om her. Jeg har endnu ikke modtaget en rapport fra Lånetjek.dk, men det er kun et godt tegn, da de kun skriver, hvis jeg kan omlægge og spare penge. Jeg har dog på deres hjemmeside set et eksempel på en rapport og kan fortælle, hvad den indeholder. De kan overvåge både fastforrentede lån og variable lån. Ved variable lån vil du få besked, inden du skal refinanciere, med de bedste muligheder og, hvis du tilmelder dig Plus, vil du løbende kunne få anbefalinger ift. hvornår du bør konvertere til et fastforrentet lån. 1-2 gange i måneden kører de mine data igennem en matematisk algoritme, der tjekker mine lån imod de nyeste data fra realkredit udbyderne. Der bliver kigget på lånet, boligens værdi, rente, lånetype, differencerenter, kursskæring, kurtage, biddragssatser og oprettelsesomkostninger. Kort sagt ser den på alt det tekniske, så du får en gennemarbejdet udregning. Hvis du modtager en rapport, vil du kunne se ændringen i biddragssatser, restgæld og naturligvis dine udgifter. Her vil også være alle de tekniske udregninger, så du kan tage dokumentet med ned i banken og se på omlægningen med dem. Jeg har her under vedhæftet et eksempel du selv kan åbne og se. Klik på billedet for at åbne et eksempel på en rapport Da der er mange parametre når det gælder overvågning af et realkreditlån, vil jeg anbefale dig at læse mere på deres hjemmeside. Når det først er opsat korrekt, er der ikke mere du skal gøre, det gælder bare om at få det opsat korrekt første gang. Uvildig rådgivning https://player.vimeo.com/video/139744437/ Realkreditkonsulenten from Quardon Media on Vimeo. Banken er en virksomhed som alle andre, der sælger en ydelse til dig. Ydelsen er penge og der kan derfor være mange penge at spare ved at være en kritisk køber. Måske kan du få bedre vilkår og renter i din nuværende bank, eller måske skal du rykke teltpælene op og finde en ny bank. Det lyder simpelt, men for mange er det en utryg situation der kan være svær at tage hul på. En uvildig rådgiver indenfor boliglån har for det første overblik over markedet og ved allerede inden om der kan være store besparelser at hente. Samtidig kan rådgiveren indhente tilbud for dig så du ikke selv skal stå for den del af processen og sidst, men ikke mindst kan rådgiveren hjælpe dig med at træffe den rette økonomiske beslutning. Der findes mange uvildige rådgivere der ude og det handler i høj grad om at finde en som du har en god kemi med. Jeg har personligt brugt Martin fra Realkreditkonsulenten.dk som jeg finder både kompetent og troværdig. Han tager en fast pris på 6750,- for rådgivning igennem hele processen, hvilket er penge der hurtigt er tjent hjem igen ved at tage den rette beslutning. Køb Aktier med 0% kurtageDu risikerer at miste din kapital. Der kan være andre gebyr.Vi Anbefaler eToro VORES BEDØMMELSESTORT UDVALG AF AKTIER✔️INGEN KURTAGE PÅ AKTIER✔️MINDSTEBELØB50 USDDET FÅR DU HOS ETORO:Markedets billigste handelsplatform hvor du sparer tusindvis af kroner hvert år, da du ikke betaler kurtage, når du køber aktier. Køb aktier fra hele verden. CFD'er er komplekse instrumenter og medfører en høj risiko for at miste penge hurtigt på grund af gearing. 67% af detailinvestorer taber penge, når de handler CFD'er med denne udbyder. Du bør overveje, om du forstår, hvordan CFD'er fungerer, og om du har råd til at løbe den store risiko for at miste dine penge.